Όταν εξετάζουμε ένα ακίνητο για αγορά, κατασκευή, αλλαγή χρήσης ή επένδυση, η συζήτηση συνήθως ξεκινά από την τιμή και πολύ γρήγορα περνά στον συντελεστή δόμησης: «Πόσα τετραγωνικά χτίζει;». Στην πραγματικότητα, όμως, υπάρχει ένα ερώτημα που πρέπει να προηγείται: Τι επιτρέπεται να κατασκευαστεί και κυρίως τι επιτρέπεται να λειτουργήσει στη συγκεκριμένη θέση-ακίνητο;
Αυτό ακριβώς καθορίζουν οι χρήσεις γης.
Πρόκειται για ένα από τα σημαντικότερα στοιχεία του πολεοδομικού σχεδιασμού και ταυτόχρονα για έναν από τους κρισιμότερους ελέγχους που πρέπει να πραγματοποιούνται πριν από οποιαδήποτε σοβαρή απόφαση αξιοποίησης ακινήτου.
Ένα οικόπεδο μπορεί να έχει μεγάλο συντελεστή δόμησης, καλή θέση και σημαντική εμπορική αξία. Αν όμως η δραστηριότητα που σχεδιάζει ο επενδυτής δεν επιτρέπεται στη συγκεκριμένη περιοχή, το επιχειρηματικό σχέδιο μπορεί να ακυρωθεί πριν ακόμη ξεκινήσει. Γι’ αυτό οι χρήσεις γης δεν είναι μια τυπική πολεοδομική πληροφορία.
Είναι παράμετρος που καθορίζει άμεσα την πραγματική δυνατότητα ανάπτυξης και τελικά την αξία ενός ακινήτου. Η δυνατότητα δόμησης χωρίς έλεγχο χρήσης είναι μισός πολεοδομικός έλεγχος. Δεν αρκεί να γνωρίζουμε πόσο χτίζει ένα ακίνητο· πρέπει πρώτα να γνωρίζουμε τι επιτρέπεται να γίνει σε αυτό.
Τι είναι οι χρήσεις γης;
Με απλά λόγια, οι χρήσεις γης καθορίζουν ποιες χρήσεις και δραστηριότητες επιτρέπεται να αναπτύσσονται σε κάθε περιοχή, σε κάθε οικόπεδο και σε κάθε ακίνητο. Ο πολεοδομικός σχεδιασμός δεν καθορίζει μόνο πόσο και με ποιους όρους μπορούμε να χτίσουμε. Καθορίζει και το είδος των λειτουργιών που μπορούν να εγκατασταθούν. Έτσι, ανάλογα με την περιοχή, μπορεί να επιτρέπονται κατοικίες, γραφεία, εμπορικά καταστήματα, εστιατόρια, ξενοδοχεία, τουριστικές εγκαταστάσεις, εκπαιδευτήρια, χώροι περίθαλψης, αθλητικές εγκαταστάσεις, συνεργεία, αποθήκες, εργαστήρια ή άλλες επαγγελματικές δραστηριότητες.
Σε άλλες περιοχές κάποιες από αυτές τις χρήσεις απαγορεύονται ή επιτρέπονται μόνο υπό συγκεκριμένους περιορισμούς.
Επομένως, δύο γειτονικά ακίνητα με παρόμοια επιφάνεια και συντελεστή δόμησης μπορεί να έχουν εντελώς διαφορετική αναπτυξιακή και εμπορική αξία εάν υπάγονται σε διαφορετικό καθεστώς χρήσεων.
Οι βασικές κατηγορίες χρήσεων γης
Υπάρχει μια ευρεία νομοθεσία αλλά το βασικό σύγχρονο πλαίσιο κατηγοριών και περιεχομένου χρήσεων γης καθορίζεται από το Π.Δ. 59/2018, όπως έχει τροποποιηθεί και ισχύει.
Συναντάμε, μεταξύ άλλων, κατηγορίες όπως:
- Αμιγής Κατοικία, όπου κυριαρχεί η κατοικία και επιτρέπεται περιορισμένος αριθμός συμπληρωματικών δραστηριοτήτων.
- Γενική Κατοικία, όπου μαζί με την κατοικία επιτρέπεται ευρύτερο φάσμα εμπορικών, επαγγελματικών και κοινωνικών λειτουργιών.
- Πολεοδομικό Κέντρο – Κεντρικές Λειτουργίες Πόλης – Τοπικό Κέντρο, όπου επιτρέπεται ακόμη μεγαλύτερη συγκέντρωση εμπορίου, γραφείων, υπηρεσιών, εστίασης και άλλων δραστηριοτήτων.
- Τουρισμός – Αναψυχή, που αφορά περιοχές στις οποίες μπορούν να αναπτυχθούν τουριστικές εγκαταστάσεις, ξενοδοχεία, εστίαση, αναψυχή και συναφείς δραστηριότητες.
- Παραγωγικές δραστηριότητες χαμηλής και μέσης όχλησης, όπου μπορούν, ανάλογα με το ειδικό καθεστώς της περιοχής, να εγκαθίστανται βιοτεχνίες, επαγγελματικά εργαστήρια, μονάδες μεταποίησης και άλλες παραγωγικές δραστηριότητες.
- Χονδρεμπόριο, για εγκαταστάσεις χονδρικού εμπορίου, αποθήκευσης, διακίνησης και συναφών δραστηριοτήτων.
- Τεχνολογικά Πάρκα και άλλες παραγωγικές ζώνες, για ειδικότερες επιχειρηματικές, ερευνητικές, τεχνολογικές ή παραγωγικές δραστηριότητες.
Υπάρχουν επίσης κατηγορίες και ειδικές προβλέψεις για κοινωφελείς λειτουργίες, ελεύθερους χώρους, εγκαταστάσεις υποδομών, αγροτικές δραστηριότητες και άλλες ειδικές χρήσεις. Το σημαντικό όμως είναι ότι δεν αρκεί να γνωρίζουμε το όνομα της γενικής κατηγορίας. Πρέπει να εξετάζουμε το συγκεκριμένο θεσμικό πλαίσιο που ισχύει για τη συγκεκριμένη θέση, επειδή μπορεί να υπάρχουν ειδικοί περιορισμοί, εξαιρέσεις, μεταβατικές διατάξεις ή παλαιότερα πολεοδομικά καθεστώτα.
Πώς προκύπτουν οι χρήσεις γης;
Εδώ βρίσκεται και μία από τις μεγαλύτερες δυσκολίες στην πράξη. Οι χρήσεις γης δεν προκύπτουν από ένα μόνο νομοθέτημα ούτε υπάρχει πάντοτε ένα ενιαίο έγγραφο που να δίνει αμέσως την απάντηση. Ανάλογα με την περιοχή, πρέπει να αναζητηθεί το ισχύον πολεοδομικό καθεστώς και για αυτό πάντα ζητάμε επίσης γραπτή βεβαίωση από αρμόδια πολεοδομία περιοχής.
Οι χρήσεις μπορεί να καθορίζονται από:
- Τοπικό Πολεοδομικό Σχέδιο,
- Γενικό Πολεοδομικό Σχέδιο,
- ΣΧΟΟΑΠ,
- Ζώνη Οικιστικού Ελέγχου,
- Ρυμοτομικό ή πολεοδομικό σχέδιο,
- ειδικό Προεδρικό Διάταγμα,
- ειδικό ΦΕΚ χρήσεων γης,
- Ειδικό Πολεοδομικό Σχέδιο,
- ειδικό καθεστώς προστασίας,
- ή παλαιότερες πολεοδομικές διατάξεις που εξακολουθούν να βρίσκονται σε ισχύ.
Ακριβώς γι’ αυτό ο έλεγχος πρέπει να γίνεται για τη συγκεκριμένη θέση του ακινήτου και όχι γενικά για έναν Δήμο ή μια περιοχή. Μπορεί, για παράδειγμα, σε έναν δρόμο να επιτρέπεται μια εμπορική δραστηριότητα και λίγα οικοδομικά τετράγωνα πιο μέσα να μην επιτρέπεται. Σε ορισμένες περιπτώσεις υπάρχουν ακόμη και ειδικές ρυθμίσεις κατά μήκος συγκεκριμένων οδικών αξόνων.
Χρήσεις γης και όροι δόμησης δεν είναι το ίδιο πράγμα
Πρόκειται για μία βασική διάκριση που πρέπει να γίνεται κατανοητή.
Οι όροι δόμησης απαντούν κυρίως στο ερώτημα:
«Πόσο, με ποιους όρους και πώς μπορώ να χτίσω;»
Περιλαμβάνουν στοιχεία όπως:
- συντελεστή δόμησης,
- ποσοστό κάλυψης,
- μέγιστο επιτρεπόμενο ύψος,
- αποστάσεις,
- πρασιά,
- αριθμό ορόφων όπου προβλέπεται,
- και λοιπούς μορφολογικούς ή πολεοδομικούς περιορισμούς.
Οι χρήσεις γης, αντίθετα, απαντούν στο ερώτημα:
«Τι χρήσεις μπορώ να έχω μέσα σε αυτό το κτίριο ή σε αυτό το ακίνητο;»
Ένα οικόπεδο λοιπόν μπορεί να χτίζει 1.000 τ.μ., αλλά αυτό δεν σημαίνει ότι τα 1.000 τ.μ. μπορούν να χρησιμοποιηθούν για οποιαδήποτε δραστηριότητα επιθυμεί ο ιδιοκτήτης.
Μπορεί να επιτρέπεται κατοικία αλλά όχι βιοτεχνία.
Μπορεί να επιτρέπονται γραφεία αλλά όχι μια συγκεκριμένη παραγωγική δραστηριότητα.
Μπορεί να επιτρέπεται κατάστημα αλλά να υπάρχουν περιορισμοί για ορισμένες χρήσεις υγειονομικού ενδιαφέροντος.
Επομένως, η δυνατότητα δόμησης χωρίς έλεγχο χρήσης είναι μισός πολεοδομικός έλεγχος.
Πότε πρέπει να ελέγχουμε τις χρήσεις γης;
Η απάντηση είναι απλή:
Πριν από κάθε σημαντική απόφαση για ένα ακίνητο.
Πρώτα απ’ όλα, πριν από την αγορά οικοπέδου ή κτιρίου για επενδυτικό σκοπό.
Εάν κάποιος αγοράζει ένα ακίνητο επειδή σχεδιάζει να δημιουργήσει ξενοδοχείο, επαγγελματικό κτίριο, ιατρική εγκατάσταση, κατάστημα, χώρο εστίασης ή άλλη συγκεκριμένη δραστηριότητα, ο έλεγχος των χρήσεων πρέπει να προηγείται της αγοράς και όχι να ακολουθεί.
Το ίδιο ισχύει πριν από αλλαγή χρήσης υφιστάμενου κτιρίου. Ένα παλαιό κατάστημα δεν μπορεί αυτομάτως να μετατραπεί σε οποιαδήποτε άλλη χρήση. Ο μηχανικός πρέπει να εξετάσει αν η νέα χρήση επιτρέπεται από το ισχύον πολεοδομικό καθεστώς και στη συνέχεια αν πληρούνται οι υπόλοιπες κτιριοδομικές, στατικές, πυροπροστασίας, προσβασιμότητας και λοιπές απαιτήσεις.
Κρίσιμος έλεγχος πριν από επαγγελματική μίσθωση
Οι χρήσεις γης είναι ιδιαίτερα σημαντικές και στις επαγγελματικές μισθώσεις. Ένα από τα συχνότερα λάθη είναι να μισθώνεται πρώτα ένας χώρος και μετά ο ενδιαφερόμενος να ζητά από τον μηχανικό να εξετάσει αν μπορεί να λειτουργήσει εκεί η επιχείρησή του. Η σωστή σειρά είναι ακριβώς η αντίθετη.
Πρώτα γίνεται ο πολεοδομικός και τεχνικός έλεγχος και μετά υπογράφεται η μίσθωση.
Αυτό είναι ιδιαίτερα κρίσιμο για καταστήματα υγειονομικού ενδιαφέροντος, εργαστήρια, γυμναστήρια, εκπαιδευτήρια, ιατρεία, τουριστικές δραστηριότητες, αποθήκες και γενικά δραστηριότητες που έχουν συγκεκριμένες απαιτήσεις εγκατάστασης. Ένας χώρος μπορεί να είναι εξαιρετικός εμπορικά, να έχει καλή βιτρίνα και χαμηλό μίσθωμα, αλλά να είναι ακατάλληλος για τη συγκεκριμένη δραστηριότητα.
Χρήσεις γης και λειτουργία επιχείρησης: Το βασικό “ΣΟΣ” πριν από τη μίσθωση ή αγορά ακινήτου
Η επιτρεπόμενη χρήση γης αποτελεί επίσης βασική προϋπόθεση σε πολλές διαδικασίες εγκατάστασης και λειτουργίας επιχειρήσεων. Πριν από τη γνωστοποίηση ή την αδειοδότηση μιας δραστηριότητας πρέπει να έχει εξεταστεί αν αυτή μπορεί νόμιμα να εγκατασταθεί στη συγκεκριμένη θέση.
Αυτό αφορά ενδεικτικά: εστιατόρια και αναψυκτήρια, εργαστήρια τροφίμων, βιοτεχνικές δραστηριότητες, συνεργεία, αποθήκες, τουριστικές εγκαταστάσεις και σειρά άλλων οικονομικών δραστηριοτήτων.
Η πολεοδομική δυνατότητα εγκατάστασης είναι διαφορετικό ζήτημα από τις επιμέρους προϋποθέσεις λειτουργίας. Με απλά λόγια, το γεγονός ότι ένα κατάστημα ή βιοτεχνικό κτίριο πληροί τις απαιτήσεις πυρασφάλειας ή υγειονομικού ενδιαφέροντος δεν αρκεί εάν η συγκεκριμένη δραστηριότητα δεν επιτρέπεται από τις χρήσεις γης της περιοχής.
Άλλο χρήση γης και άλλο νόμιμη χρήση του ίδιου του κτιρίου.
Υπάρχει και μια δεύτερη διάκριση εξαιρετικά σημαντική.
Πρέπει να ελέγχουμε αφενός αν η επιθυμητή δραστηριότητα επιτρέπεται στην περιοχή και αφετέρου αν ο συγκεκριμένος χώρος έχει νόμιμα την κατάλληλη χρήση. Για παράδειγμα, μπορεί στην περιοχή να επιτρέπονται τα γραφεία. Αυτό όμως δεν σημαίνει αυτομάτως ότι ένας χώρος που στην οικοδομική άδεια εμφανίζεται ως αποθήκη μπορεί χωρίς άλλη διαδικασία να χρησιμοποιηθεί ως γραφείο. Αντίστοιχα, η χρήση κατοικίας μπορεί να επιτρέπεται στην περιοχή, αλλά η μετατροπή ενός υφιστάμενου επαγγελματικού χώρου σε κατοικία πρέπει να εξεταστεί πολεοδομικά και κτιριοδομικά. Επομένως, πέρα από το αν η χρήση επιτρέπεται στην περιοχή, πρέπει να ελέγχεται αν ο συγκεκριμένος χώρος έχει ανεγερθεί και αδειοδοτηθεί για τη συγκεκριμένη χρήση ή αν έχουν πραγματοποιηθεί οι απαιτούμενες διαδικασίες νομιμοποίησης ή αλλαγής χρήσης. Επομένως απαιτούνται δύο διαφορετικοί έλεγχοι:
- Επιτρέπεται η χρήση στην περιοχή και στο ακίνητο;
- Είναι νόμιμα διαμορφωμένος και αδειοδοτημένος ο συγκεκριμένος χώρος-το ακίνητο για αυτή τη χρήση;
Τι γίνεται στα εκτός σχεδίου ακίνητα;
Ιδιαίτερη προσοχή απαιτείται στην εκτός σχεδίου δόμηση. Εκεί δεν αρκεί να εξετάσουμε εάν ένα γήπεδο είναι άρτιο και οικοδομήσιμο. Πρέπει να εξεταστεί και αν επιτρέπεται η συγκεκριμένη χρήση που ενδιαφέρει τον επενδυτή. Αυτό είναι κρίσιμο σε τουριστικές εγκαταστάσεις, αποθήκες, παραγωγικές δραστηριότητες, επαγγελματικά κτίρια και άλλες ειδικές αναπτύξεις. Παράλληλα πρέπει να ελεγχθούν δασικό καθεστώς, αρχαιολογία, αιγιαλός και παραλία, Natura και λοιπές προστατευόμενες περιοχές, οδικό δίκτυο, ρέματα και κάθε ειδική χωροταξική ή περιβαλλοντική ρύθμιση. Ένα μεγάλο γήπεδο λοιπόν δεν αποτελεί αυτομάτως και αξιοποιήσιμο ακίνητο.
Η σημασία των νέων Τοπικών Πολεοδομικών Σχεδίων
Η χώρα βρίσκεται σε μια ιδιαίτερα σημαντική περίοδο πολεοδομικού μετασχηματισμού με την εκπόνηση νέων Τοπικών και Ειδικών Πολεοδομικών Σχεδίων σε μεγάλο αριθμό Δήμων. Η διαδικασία αυτή είναι κρίσιμη για την αγορά ακινήτων. Τα νέα σχέδια καλούνται να καθορίσουν με μεγαλύτερη σαφήνεια χρήσεις γης, περιοχές προς πολεοδόμηση, ζώνες παραγωγικών δραστηριοτήτων, περιοχές προστασίας και συνολικά το αναπτυξιακό μοντέλο κάθε περιοχής. Για έναν ιδιοκτήτη ή επενδυτή, επομένως, δεν έχει σημασία μόνο τι ισχύει σήμερα. Πρέπει να εξετάζεται, όπου υπάρχει ώριμος σχεδιασμός, και προς ποια κατεύθυνση κινείται ο πολεοδομικός σχεδιασμός της περιοχής. Μια μελλοντική αλλαγή χρήσεων μπορεί να δημιουργήσει σημαντική υπεραξία, αλλά μπορεί και να περιορίσει μια αναπτυξιακή δυνατότητα.
Οι χρήσεις γης επηρεάζουν άμεσα την αξία
Δύο ίδια ακίνητα δεν έχουν απαραίτητα την ίδια αξία. Ένα οικόπεδο στο οποίο επιτρέπεται μόνο περιορισμένη χρήση κατοικίας έχει διαφορετική επενδυτική δυνατότητα από ένα αντίστοιχο ακίνητο στο οποίο επιτρέπονται εμπορικές, επαγγελματικές ή τουριστικές λειτουργίες. Αυτό δεν σημαίνει ότι η περισσότερο «ελεύθερη» χρήση είναι πάντοτε καλύτερη. Σε μια υψηλού επιπέδου περιοχή κατοικίας, για παράδειγμα, ο περιορισμός άλλων δραστηριοτήτων μπορεί να αποτελεί ο ίδιος στοιχείο υπεραξίας. Το κρίσιμο είναι ότι η χρήση αποτελεί οικονομικό χαρακτηριστικό του ακινήτου, όπως ακριβώς η θέση, η επιφάνεια και ο συντελεστής δόμησης. Γι’ αυτό σε μια σοβαρή εκτίμηση ή μελέτη αξιοποίησης πρέπει να συνεκτιμάται υποχρεωτικά.
Η βεβαίωση χρήσεων γης
Όταν απαιτείται επίσημη τεκμηρίωση για συγκεκριμένη δραστηριότητα, ο μηχανικός πρέπει να αναζητήσει το ισχύον θεσμικό πλαίσιο και, ανάλογα με τη διαδικασία, μπορεί να απαιτείται σχετική βεβαίωση ή έγγραφο της αρμόδιας πολεοδομικής υπηρεσίας. Δεν πρέπει να συγχέουμε μια γενική πληροφορία που μπορεί να βρούμε σε έναν ψηφιακό χάρτη με την τεκμηρίωση που απαιτείται για μια επένδυση ή διοικητική διαδικασία. Οι ψηφιακοί χάρτες είναι εξαιρετικά χρήσιμο εργαλείο αρχικού ελέγχου. Όμως σε μια αγορά εκατοντάδων χιλιάδων ευρώ, σε μια οικοδομική άδεια ή στην εγκατάσταση μιας επιχείρησης, ο έλεγχος πρέπει να στηρίζεται στα ισχύοντα ΦΕΚ και στις επίσημες πολεοδομικές πράξεις.
Τα 7 σημεία που πρέπει να ελέγχουμε
Πριν από αγορά ή ανάπτυξη ενός επενδυτικού ακινήτου πρέπει να απαντώνται τουλάχιστον επτά βασικά ερωτήματα:
- Ποια χρήση γης ισχύει στη συγκεκριμένη θέση;
- Επιτρέπεται ακριβώς η δραστηριότητα που σχεδιάζουμε;
- Υπάρχουν ειδικοί περιορισμοί από τοπικό ή ειδικό πολεοδομικό σχεδιασμό;
- Είναι νόμιμη η υφιστάμενη χρήση του συγκεκριμένου κτιρίου;
- Χρειάζεται αλλαγή χρήσης ή νέα οικοδομική άδεια;
- Υπάρχουν πρόσθετες εγκρίσεις από Αρχαιολογία, Συμβούλιο Αρχιτεκτονικής, δασική υπηρεσία ή άλλους φορείς;
- Υπάρχει υπό εκπόνηση νέο πολεοδομικό σχέδιο που μπορεί να επηρεάσει την επένδυση;
Οι απαντήσεις πρέπει να δίνονται πριν από την αγορά, τη μίσθωση ή την οριστικοποίηση ενός επενδυτικού σχεδίου ώστε να έχει αποσαφηνιστεί η δυνατότητα ανάπτυξης και η διαδικασία αδειοδότησης.
Ο Ενιαίος Ψηφιακός Χάρτης του ΤΕΕ: Ένα σημαντικό εργαλείο που πρέπει να ολοκληρωθεί
Σημαντικό βήμα για την πρόσβαση στην πολεοδομική πληροφορία αποτελεί ο Ενιαίος Ψηφιακός Χάρτης του ΤΕΕ, ο οποίος συγκεντρώνει σε ένα ψηφιακό περιβάλλον κρίσιμα δεδομένα για τον χωρικό και πολεοδομικό σχεδιασμό, τις χρήσεις γης, τους όρους και περιορισμούς δόμησης, τις προστατευόμενες περιοχές, το αρχαιολογικό κτηματολόγιο και άλλες γεωχωρικές πληροφορίες. Ιδιαίτερα χρήσιμη είναι η δυνατότητα ελέγχου όρων δόμησης και χρήσεων γης, καθώς διευκολύνει σημαντικά τον προκαταρκτικό έλεγχο ενός ακινήτου από μηχανικούς, ιδιοκτήτες και επενδυτές.
Το ζητούμενο πλέον δεν είναι η δημιουργία ενός νέου ψηφιακού χάρτη, αλλά η πλήρης ολοκλήρωση, διαρκής επικαιροποίηση και θεσμική αξιοποίηση του ήδη υπάρχοντος Ενιαίου Ψηφιακού Χάρτη, ώστε για κάθε ακίνητο να συγκεντρώνεται με σαφήνεια και ασφάλεια όλη η κρίσιμη πολεοδομική πληροφορία. Στόχος πρέπει να είναι ο μηχανικός και ο πολίτης, επιλέγοντας ένα συγκεκριμένο γεωτεμάχιο, να μπορούν να γνωρίζουν από ένα ενιαίο σημείο ποιες χρήσεις επιτρέπονται, ποιοι όροι δόμησης ισχύουν, ποιοι ειδικοί περιορισμοί υπάρχουν και ποια θεσμικά δεδομένα επηρεάζουν την αξιοποίησή του. Η ολοκλήρωση αυτού του συστήματος μπορεί να μειώσει σημαντικά τον χρόνο του πολεοδομικού ελέγχου, να περιορίσει τις διαφορετικές ερμηνείες και να αυξήσει την ασφάλεια δικαίου στις συναλλαγές και στις επενδύσεις ακινήτων. Ο Ενιαίος Ψηφιακός Χάρτης πρέπει να εξελιχθεί στο βασικό ψηφιακό σημείο αναφοράς για κάθε απόφαση ανάπτυξης και αξιοποίησης ακίνητης περιουσίας. Άρα Το επόμενο βήμα είναι ο ήδη υπάρχων Ενιαίος Ψηφιακός Χάρτης να συμπληρωθεί με το σύνολο της θεσμικής πληροφορίας και να επικαιροποιείται διαρκώς, ώστε να αποτελεί το βασικό και αξιόπιστο σημείο αναφοράς για κάθε ακίνητο. Η πολεοδομική πληροφορία πρέπει να είναι εύκολα προσβάσιμη, ενιαία και ασφαλής. Αυτό δεν είναι μόνο ζήτημα εξυπηρέτησης του πολίτη. Είναι βασική προϋπόθεση για την ασφάλεια των επενδύσεων.
Συμπέρασμα: Πρώτα τι επιτρέπεται και μετά πόσο χτίζει
Στην ανάπτυξη ακινήτων έχουμε συνηθίσει να ξεκινάμε από τον συντελεστή δόμησης.
Όμως η σωστή σειρά είναι διαφορετική.
Πρώτα εξετάζουμε τι χρήσεις επιτρέπονται σε ένα ακίνητο, μετά εξετάζουμε πόση επιφάνεια μπορεί να δομηθεί / κατασκευαστεί. Και στο τέλος αν η συγκεκριμένη ανάπτυξη είναι τεχνικά και οικονομικά βιώσιμη.
Οι χρήσεις γης επηρεάζουν την οικοδομική άδεια, την αλλαγή χρήσης, την εγκατάσταση μιας επιχείρησης, την επαγγελματική μίσθωση, την τουριστική ανάπτυξη, την αξία και τελικά τη δυνατότητα αξιοποίησης ενός ακινήτου. Για αυτό ο έλεγχός τους πρέπει να αποτελεί βασικό τμήμα κάθε τεχνικού και πολεοδομικού due diligence πριν από αγορά ή επένδυση. Ένα ακίνητο μπορεί να βρίσκεται στην καλύτερη θέση, να έχει μεγάλο οικόπεδο και υψηλό συντελεστή δόμησης. Αν όμως δεν επιτρέπεται η χρήση που χρειάζεται η επένδυση, όλα τα υπόλοιπα μπορεί να μην έχουν καμία πρακτική σημασία.
Στην ακίνητη περιουσία, λοιπόν, δεν αρκεί να γνωρίζουμε πόσο χτίζουμε. Το πρώτο και κρισιμότερο ερώτημα είναι τι επιτρέπεται να κάνουμε εκεί.
*Γράφει ο Μάνος Κρανίδης, Πολιτικός Μηχανικός ΕΜΠ, MSc, CEO «KRAMA PROPERTY»,Γραμματέας Ενημέρωσης ΠΟΜΙΔΑ, Δημοτικός Σύμβουλος Χαλανδρίου
