Οριστικά μυστικά για τους κωδικούς της φορολογικής δήλωσης που αφορούν στις προϋποθέσεις που «ξεκλειδώνουν» την τριετή φοροαπαλλαγή για τα φυσικά πρόσωπα που βγάζουν προς ενοικίαση κλειστές κατοικίες ή που προέρχονται από βραχυχρόνια μίσθωση θα πρέπει να γνωρίζουν οι ιδιοκτήτες ακινήτων πριν την υποβάλουν.
Στο πλαίσιο αυτό η ΑΑΔΕ εξέδωσε έναν χρήσιμο οδηγό με ερωτήσεις και απαντήσεις αναφορικά με το θέμα αυτό προκειμένου να αποσαφηνίσει σειρά θεμάτων ενόψει της υποβολής των φετινών φορολογικών δηλώσεων. Αναλυτικά:
1. Πώς δηλώνω στο έντυπο Ε2 της δήλωσης φορολογίας εισοδήματος το εισόδημα από ακίνητα, τα οποία δηλώνονταν ως κενά ή είχαν διατεθεί για βραχυχρόνια μίσθωση, για τη χορήγηση της απαλλαγής από το φόρο εισοδήματος
Για τη χορήγηση της απαλλαγής, δηλώνετε κατά τη συμπλήρωση του εντύπου Ε2 το ακαθάριστο εισόδημα που αποκτήσατε από την εκμίσθωση κατοικίας επιλέγοντας κατά περίπτωση στη στήλη 17 τον κωδικό 64 «Εκμίσθωση κατοικίας που ήταν κενή», τον κωδικό 65 «Εκμίσθωση κατοικίας που είχε καταχωρηθεί στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής», τον κωδικό 66 «Εκμίσθωση κατοικίας εξάμηνης τουλάχιστον διάρκειας που ήταν κενή» ή τον κωδικό 67 «Εκμίσθωση εξάμηνης τουλάχιστον διάρκειας κατοικίας που είχε καταχωρηθεί στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής». Το εν λόγω εισόδημα, εφόσον πληρούνται οι προϋποθέσεις που ορίζει ο Κώδικας Φορολογίας Εισοδήματος, μεταφέρεται στους νέους κωδικούς 119-120 «Απαλλασσόμενο από τον φόρο εισόδημα από εκμίσθωση κατοικιών» στον Πίνακα 6 του εντύπου Ε1.
Απάντηση δίνεται και για το πότε κάποιος ιδιοκτήτης δεν δικαιούται την απαλλαγή από το φόρο.
2.Διαθέτω ακίνητο 100 τ.μ., το οποίο εκμίσθωνα μακροχρόνια μέχρι και το έτος 2022, ενώ καθ’ όλο το έτος 2023 και 2024 ήταν κενό. Σύναψα σύμβαση μίσθωσης τριετούς διάρκειας τον Μάρτιο 2025. Δικαιούμαι την απαλλαγή από το φόρο εισοδήματος που προέρχεται από την εκμίσθωση του συγκεκριμένου ακινήτου αφού αυτό ήταν κενό;
Το εισόδημα που αποκτήσατε εντός του 2025 από την εκμίσθωση του ακινήτου δεν θα τύχει απαλλαγής, καθώς σύμφωνα με την παρ. 91 του άρθρου 72 ΚΦΕ απαιτείται η εκμισθούμενη κατοικία να ήταν κενή κατά τα έτη 2022, 2023 και 2024.
3.Διαθέτω κατοικία 85 τ.μ., την οποία δήλωνα όλα τα προηγούμενα έτη ως δευτερεύουσα. Σύναψα για την κατοικία αυτή σύμβαση μίσθωσης τετραετούς διάρκειας τον Νοέμβριο 2025. Δικαιούμαι την απαλλαγή από το φόρο εισοδήματος που προέρχεται από την εκμίσθωση του συγκεκριμένου ακινήτου;
Το εισόδημα που αποκτήσατε εντός του 2025 από την εκμίσθωση του ακινήτου δεν απαλλάσσεται του φόρου, καθώς σύμφωνα με την παρ. 91 του άρθρου 72 ΚΦΕ απαιτείται η εκμισθούμενη κατοικία, κατά τα φορολογικά έτη 2022, 2023 και 2024, να έχει δηλωθεί στη δήλωση φορολογίας εισοδήματος ως κενό ακίνητο (έντυπο Ε2) ή να μην έχει δηλωθεί ως μισθωμένο ακίνητο ούτε ως κύρια ή δευτερεύουσα κατοικία του εκμισθωτή ούτε ως ιδιοχρησιμοποιούμενο ή δωρεάν παραχωρούμενο ακίνητο (έντυπα Ε1 και Ε2) ή κατά το φορολογικό έτος 2024 να έχει διατεθεί αποκλειστικά για βραχυχρόνια μίσθωση.
4.Διαθέτω κατοικία 110 τ.μ., η οποία ήταν κενή κατά τα έτη 2022, 2023 και 2024. Από τον Ιανουάριο 2025 σύναψα σύμβαση μίσθωσης διετούς διάρκειας. Δικαιούμαι την απαλλαγή από το φόρο εισοδήματος που προέρχεται από την εκμίσθωση του συγκεκριμένου ακινήτου για το φορολογικό έτος 2025 αφού το ακίνητο ήταν κενό κατά τα προηγούμενα τρία έτη;
Το εισόδημα που αποκτήσατε εντός του 2025 από την εκμίσθωση του ακινήτου δεν απαλλάσσεται του φόρου, διότι η σύμβαση μίσθωσης πρέπει να έχει διάρκεια τουλάχιστον τριών ετών.
Τι άλλο πρέπει να γνωρίζετε
Διευκρινίζεται πως για να θεωρηθεί ένα ακίνητο «κενό» θα πρέπει να έχει δηλωθεί εμπρόθεσμα στην Εφορία.
Επίσης επισημαίνεται πως δεν δικαιούνται την απαλλαγή οι πολίτες που εμφάνισαν τις κατοικίες τους εκ των υστέρων στην ΑΑΔΕ ακόμη και αν πληρούν τις υπόλοιπες προϋποθέσεις.
Ειδικότερα, οι κατοικίες θα πρέπει να είναι είτε δηλωμένες ως κενές είτε να βρίσκονται σε αδράνεια για τουλάχιστον 3 έτη είτε να προέρχονται από βραχυχρόνια μίσθωση (Airbnb), εφόσον η μίσθωση είναι μακροχρόνια και συναφθεί έως τις 31/12/2026.
Η τριετής απαλλαγή ισχύει για ιδιοκτήτες που θα ενοικιάσουν κατοικίες που ήταν κενές για τουλάχιστον τρία χρόνια καθώς και κατοικίες που τα προηγούμενα χρόνια ήταν προς εκμετάλλευση στη βραχυχρόνια μίσθωση, επιφανείας το πολύ έως 120 τ.μ. Αν ο ενοικιαστής έχει περισσότερα από δύο τέκνα, για κάθε παραπάνω τέκνο το όριο αυτό θα αυξάνεται κατά 20 τ.μ.
Οι ενοικιαστές θα πρέπει να συνάψουν τριετή σύμβαση κύριας κατοικίας. Αν ο ενοικιαστής αποχωρήσει από τη κατοικία, η απαλλαγή θα συνεχιστεί μέχρι τη συμπλήρωση τριετίας αν εντός τριμήνου ο ιδιοκτήτης συνάψει μία και μόνον νέα τριετή σύμβαση κύριας κατοικίας. Αν λυθεί και η μίσθωση αυτή, χάνεται και η περαιτέρω φοροαπαλλαγή.
Η απαλλαγή θα ισχύει κατ’ εξαίρεση και για μισθώσεις τουλάχιστον εξάμηνης διάρκειας, για κατοικίες που θα εκμισθωθούν «σε ιατρικό ή νοσηλευτικό προσωπικό που απασχολείται σε φορείς της Γενικής Κυβέρνησης, εκπαιδευτικούς όλων των βαθμίδων της δημόσιας εκπαίδευσης, καθώς και σε ένστολο προσωπικό των Ενόπλων Δυνάμεων και των Σωμάτων Ασφαλείας. Στην περίπτωση αυτή ο ιδιοκτήτης δεν θα χάνει τη συνέχιση της φοροαπαλλαγής αν εντός εξαμήνου συνάπτει νέες μισθωτικές συμβάσεις κύριας κατοικίας, τουλάχιστον εξάμηνης ή και τριετούς διάρκειας.
Οι προϋποθέσεις για κατοικίες από βραχυχρόνια μίσθωση είναι:
- Η κατοικία να έχει διατεθεί νόμιμα και αποκλειστικά για βραχυχρόνια μίσθωση κατά το εκάστοτε, προηγούμενο της σύναψης της (πρώτης) μίσθωσης, φορολογικό έτος.
- Να έχουν δηλωθεί στη φορολογική διοίκηση οι συναφθείσες βραχυχρόνιες μισθώσεις.
- Να έχει υποβάλει δήλωση βραχυχρόνιας μίσθωσης κατά το έτος της μίσθωσης και μέχρι την έναρξή της.
